万科四心之拷 违规销售 质量维权 郁亮如何“活得好”？
编辑：平顶山楼市网
2019年08月10日11:20
来源：铑财—铑财研究院
摘要:行业标杆万科，再次刷屏。 被网友吐槽的“戏精”，这次有了更精进表现：违规销售、虚假宣传。
导读
行业标杆万科，再次刷屏。
不过，不是因为“活下去论”亦或“亮眼业绩”。往期，被网友吐槽的“戏精”，这次有了更精进表现：违规销售、虚假宣传。
显然，万科陷入了信誉危机：一方面安全隐患、房屋质量问题、屡遭业主维权；一方面频繁拿地、面临高负债压力，引发资本市场波动。诸多问题，早已将万科推至舆论风口。面对逆风时刻，长期以“品质”著称的万科，何去何从？当家人郁亮又如何演绎“活下去、活得好、活得久”的故事呢？
作者：纶宇
来源：铑财——铑财研究院
持续两年的房地产调控政策，未见松动。
7月30日，一句“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，释放出最高层调控不动摇的明确信号
。
而刚刚过去的上一周，央行两次强调房地产金融政策严监管，杜绝违规资金流入房地产。
这预示着，行业仍有一段艰难时光。潮水仍在下降，一些企业露出了更多问题底裤、甚至狼狈吃相。其中，行业标杆万科的表现，尤为招眼。
公开资料显示，万科企业股份有限公司（简称：万科）成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深交所第二家上市公司。经过三十多年发展，已成国内知名住宅开发企业。
2011年万科实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿元，销售规模持续居全球同行首位。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，2017年至2019年也均在榜上，分列第307位、第332位、第254位。
从规模业绩看，万科是当之无愧行业领军者。不过，从一些问题层面看，万科标杆的消费、行业价值匹配，仍有待考量。
违规销售
近日，央视《经济半小时》一则问题报道，掀开了万科的另一面人设。
据报道，万科佛山一商办项目涉嫌虚假宣传及违规销售，遭遇5000多名消费者利益受损。消息一出，万科就被推至舆论风口。
据报道，2016年6月，万科金域中央入市销售，主打产品是带装修的“公寓”。
可事实上，该楼盘为办公用房。万科将其包装成公寓房，并出售给5800多名购房者。由于房屋性质为办公属性，导致业主无法落户，子女也无法上学。
据万科金域中央业主反映，至2019年5月办理不动产权证时，才发现这是办公用房。为此，业主与万科进行多次会谈，均未得到满意答复。
对此，有业内人士表示，其存在明显误导购房者的行为。
而据万科出具的说明显示，此次所涉及的多座房屋，规划用途为办公用房。对此，与客户签订的《商品房买卖合同》已做出明确约定，客户知悉并签字确认。对于虚假宣传质疑，万科有关负责人将责任推到销售人员身上。
2019年7月31日，佛山市市长朱伟代表市政府严肃约谈万科，要求万科积极回应相关业主的利益诉求，尽快制订系统的解决方案，并自觉接受舆论监督和社会监督。
值得注意的是，在政府的强力介入下，万科态度迅速改变。万科集团高级副总裁、南方区域事业集团首席执行官孙嘉表示，将坚决落实佛山市政府提出的4点要求，不回避矛盾，不掩饰问题，切实履行企业主体责任，积极制订并落实整改方案，同时加强企业内部整顿，给业主一个满意的答复，给政府和社会公众一个负责任的交待。
不过，截至目前，万科佛山项目维权事件仍未取得明显进展。
有业内人士指出，显然，万科如今是骑虎难下。倘若继续坚持不妥协，会对企业品牌造成更大冲击。但如果开了退房“口子”，如何消化这部分库存，也是企业较头疼的问题。
值得注意的是，此次违规销售并非是万科首犯。
2017年3月，经济参考报报道，北京严查“商改住”在售项目，六项项目被停网签，15家中介被停业整顿，万科包括其中。
2018年7月，北京青年报报道，房山区住建委对全区所有在售和在施的商办类开发项目，进行专项整治，严查无证售房、变相“以租代售”、向买受人变相收取定金等八类违法违规行为。
其中，万科中央城因宣传商办房的居住属性，被暂停网签，并被房山区住建委立案处罚30万元。
值得注意的是，近年来，在整个地产业，办公室违规改造成公寓房的事件屡见不鲜，维权消息也此起彼伏。
据中国消费者协会发布的2018年全国消协组织受理投诉情况报告显示，房屋建材类的投诉有27916件，比2017年增加30%；房屋装修及物业服务类的投诉有17352件，比2017年增加100.6%。2019年上半年，房屋建材类的投诉有14343件，房屋装修及物业服务类的投诉有8473件。
相关资料显示，在2017年11月，山东中弘置业与华润置地，因将商务办公楼按“公寓”包装销售，涉嫌虚假宣传，被有关部门责令限期整改、暂停项目销售、停止网签，并记入企业信用档案。
此外，以南京为例，绿地理想城、花样年喜年中心、明发财富中心等项目，都曾因将办公用房改造成公寓进行出售。
质量问题
以此来观，该问题有一定行业代表性。万科作为大型房企，庞大体量之下，出现类似的违规问题似乎也在所难免。
相比之下，消费者最关心的产品质量问题，显然更为敏感。遗憾的是，万科不但踏上了这条红线，还屡屡摩擦。
原万科董事会主席王石曾说过：“大家要做好准备，万科可能会因为质量沦为老二老三”。
现在看来，此言有一语中的的味道。
看看万科的表现。
相关资料显示，2018年8月18日，武汉万科高尔夫城市花园小区，某住户家中阳台垮塌。
2018年11月，中山万科古镇镇海洲村项目，发生坍塌事故，坍塌面积达2000㎡，万幸无人员伤亡。
2018年12月29日，万科和金地集团联合开发的七宝生态园项目，发生基坑坍塌事故，3名建筑工人死亡。
2019年1月14日，万科杭州某楼盘因装修减配、工程质量问题，陷入“纸板门”，数位业主进行维权。
2019年1月23日，有媒体报道，长春万科业主称，所购买房屋“门脸”缩水，且楼内安装超大排风系统，不仅噪音超大，还影响整个房屋结构，更让人无语的是屋内不停漏水。
2019年3月1日，据《中国房地产报》报道，三亚万科森林度假公园四期叠拼别墅大面积漏水事件尚未彻底解决，又有业主曝出该项目五期联排别墅多达33项的问题，除装修用材的质量外，还包括墙壁渗漏水、电线管线路等安全隐患。
2019年3月7日，陕西广播电台微信公众号曝光，西安万科城楼盘可能存在虚假宣传，该楼盘精装房质量低劣、出现裂缝、且卫生间马赛克大面积脱落。
2019年8月4日晚，位于北京昌平区的万科翡萃家园经过暴雨后，由于排水不畅，雨水倒灌到居民房屋，再次被业主投诉。
据了解，该项目于2019年5月20日集中交房，之后多户业主遭遇漏水、渗水问题，部分业主地下一层天花板也被反复揭开整改。
对于此次质量问题，该项目相关人士表示，此次事件是由于北京暴雨，项目与市政管道衔接处排水不畅，造成客户家中地下室雨水倒灌。目前客户家已清理完毕，后续会对损失进行赔偿。
简单梳理，不到一年时间，万科的产品问题就在多地频频发生。显然，屡次质量风波中，万科的品牌价值已出现危机。
何以至此？
作为一家知名房企，一家标杆企业，何以至此呢？
上海中原地产分析师卢文曦表示，“楼市调控长期高压，房企都在想办法压缩成本，因此，项目出现质量问题并不意外。而在近几年，房企更看重的是发展速度，品牌口碑等被放在了次要的位置。”
他还认为：“实行“高周转”下，企业快速扩张中存在的隐形问题将带来安全隐患。”
可以看出，万科频繁质量问题、安全隐患的背后，是公司粗放发展的写照 。
巨资拿地
放眼房地产业，大面积高速度扩张是行业常态。不过，随着部分城市拿地政策变化，已经国家调控政策的深入发力，众多房企开始合作开发项目，万科也不例外。
据万科年报显示 ，2016年，万科合作开发项目，占新增项目的59.5%；2017年，这一比例上升至72.3%；到2018年，该比例已达82.6%。
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