2016平顶山房地产市场分析报告|平顶山楼市网

1月20日,国家统计局公布2016年中国经济发展数据,数据显示,2016年国内生产总值74.41万亿元,GDP全年增速为6.7%,其中一季度、二季度、三季度均增长6.7%,四季度增长6.8%。国家统计局分析认为,2016年国民经济运行呈现缓中趋稳、稳中向好,实现了“十三五”良好开局。

具体到房地产方面,2016年全国房地产开发投资额为10.25万亿元,比上年名义增长6.9%。商品房销售面积157349万平方米,比上年增长22.5%。商品房销售额117627亿元,增长34.8%。商品房销售面积与销售额纷纷创下历史新高。具体表现在:

1、房地产开发投资:2016年固定资产投资为596501亿元,比上年增长8.1%;房地产开发投资为102581亿元,比上年名义增长6.9%,其中住宅投资为68729亿元,比去年增长6.4%。
2、房地产开工、竣工面积:2016年全国房地产新开工面积为166928万平方米,比上年增加8.1%,其中住宅新开工面积为115911万平方米,比去年增加8.7%;竣工面积为106128万平方米,比去年增加6.1%,其中住宅竣工面积我i77185万平方米,比去年增加4.6%。
3、商品房销售面积、销售额:2016年全国商品房销售面积为157349万平方米,比上年增加22.5%,其中住宅销售面积增加22.4%;2016年全国商品房待售面积为69539万平方米,比上年下降3.2%,其中住宅待售面积减少200万平方米;2016年全国商品房销售额为117627亿元,比上年增加34.8%,其中住宅销售额增加36.1%。
4、土地成交面积及成交额:2016年全国房地产土地购置面积为22025万平方米,比上年下降3.4%,土地成交价款为9129亿元,比去年增加19.8%。
5、房地产开发资金来源:2016年全国房地产开发企业到位资金为144214亿元,比去年增加15.2%,其中个人能按揭贷款24403亿元,比去年增加46.5%。
6、社会消费品零售:2016全年社会消费品零售总额为332316亿元,比去年增加10.4%,其中家具比去年增加12.7%,建筑及装潢建材比去年增加14%。
7、居民消费情况:2016年全年居民消费价格上升2%,其中居住消费上升1.6%;2016年全国居民人均可支配收入为23821元,比去年上升8.4%;广义货币(M2)余额为155.01万亿元,比去年增加11.3%;社会融资规模量为17.8万亿元。
8、全国城镇化率:2016年全国城镇化率为57.35%,大陆人口为138271万人,比去年增加809万人,其中乡村常住人口为58973万人,比去年减少1373万人,城镇常住人口为79298万人,比上年末增加2182万人。
总结:2016年中国房地产市场受多种因素的影响,比2015年有明显增长。从全国范围看,房地产发展形势总体还是好的,但同时分化比较严重。所谓的热点城市、一线城市和一些二线城市,共有15个重点城市,在前9个月,房地产形势发展得更快一些,同时也带来了房价的上涨。从9月底以后,这些城市因地制宜、分城施策,采取了有效措施,在过去三个月,这些城市房地产价格涨幅已经得到了控制,特别是公布的12月份的住宅销售价格数据,15个城市当中,12个城市的住宅销售价格环比都是下降的,2个是持平的,只有1个环比略有上涨,但是涨幅也是明显回落的。所以,房地产市场调控已经取得了明显的成效。
从国家统计局公布的数据来看,全国房地产库存总体是下降的。所以,去年在控制少数城市房价过快上涨和部分城市库存较多问题上,两方面都有明显成效。全年的数据也反映了这个过程,应该说这些数据比起前些年的暴涨暴跌数据,还是相对比较平缓的。

2016年中国房地产市场迎来本轮周期的高点,全年成交规模创历史新高,城市分化态势延续。国庆节前后,各地政府密集出台调控政策,四季度市场走势渐趋平稳。 主要表现在以下几个方面:

经济形势:2016年GDP增长趋向探底,地产拉动明显;克强指数、PMI反弹,经济下行压力有所缓和;
金融环境:商业银行将信贷大规模投向按揭,房贷规模近乎翻倍,资金“脱实入虚”明显;
政策环境:地产过热,导致房地产政策由松转紧,“抑制资产泡沫”成为政策主基调;
房地产销售:2016年全国商品房住宅销售量上涨24.5%,销售额增加37.5%,全年增速前高后低,趋于回落;
城市分化:2016年一线城市成交量持平,价格盘整,二三线城市量价齐增,一二线销售价格同比增速高;
房地产开发投资:受销售向上影响,带动全国房地产投资额反弹,但反弹力度弱,投资仍处低位;
价格与供求:中国房地产前三季度涨幅明显,调控收紧后价格趋稳;市场成交全年高位运行,成交结构明显上移,全年成交居历史高位,四季度成交有所回落,热点城市各层次产品价格提升显著,成交结构持续上移。
土地市场:一二线土地市场热度高,“地王”不断,高价地开发蕴风险,整体土地供需仍维持低位,部分二线城市成交量明显增长,热点城市高价地块频出,调控收紧后降温;全国土地成交同比价涨量缩,成交价上涨21.4%,成交面积下降4.3%,开发商补库存相对谨慎;河南18地市土地整体供求比例为1.12,多数地市土地市场供求基本平衡,除郑州外17地市中,南阳、商丘、登封土地市场活跃,供需旺盛。
房地产库存:住宅去库存明显,一二线库存紧缩,三四线库存压力仍在,去化周期11个月;
开发企业:2016年中国百亿房企市场份额升至五成,行业整合加速。

1、房地产开发投资完成情况

2016年,全省房地产开发投资6179.13亿元,同比名义增长28.2%(扣除价格因素实际增长29.2%),增速比1-11月份加快0.8个百分点。其中,住宅投资4558.07亿元,增长29.2%,增速加快0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.8%。

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2016年,房地产开发企业房屋施工面积47359.55万平方米,同比增长15.5%,增速比1-11月份回落1.1个百分点。其中,住宅施工面积35579.02万平方米,增长14.0%。房屋新开工面积14669.72万平方米,增长33.7%,增速回落5.3个百分点。其中,住宅新开工面积10954.03万平方米,增长30.8%。房屋竣工面积6299.44万平方米,增长16.9%,增速加快2.6个百分点。其中,住宅竣工面积5015.23万平方米,增长18.3%。2016年,房地产开发企业土地购置面积1108.04万平方米,同比增长16.5%,增速比1-11月份加快0.1个百分点;土地成交价款453.46亿元,增长128.8%,增速回落3.7%。

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2、商品房销售和待售情况

2016年,商品房销售面积11306.27万平方米,同比增长32.1%,增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中,住宅销售面积增长32.6%,办公楼销售面积增长16.0%,商业营业用房销售面积增长27.8%。商品房销售额5612.90亿元,增长42.3%,增速比1-11月份回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长46.6%,办公楼销售额增长14.6%,商业营业用房销售额增长20.7%。 2016年末,商品房待售面积3395.26万平方米,比11月末减少93.27万平方米。其中,住宅待售面积减少41.11万平方米,办公楼待售面积减少7.32万平方米,商业营业用房待售面积减少1.03万平方米。 2016平顶山房地产市场分析报告|平顶山楼市网

3、房地产开发企业到位资金情况

2016年,房地产开发企业实际到位资金6558.25亿元,同比增长29.2%,增速比1-11月份加快0.6个百分点。其中,国内贷款698.56亿元,增长46.9%;利用外资1.76亿元,下降45.3%;自筹资金3671.81亿元,增长24.2%;其他资金2186.12亿元,增长33.2%。在其他资金中,定金及预收款1106.17亿元,增长25.5%;个人按揭贷款809.36亿元,增长41.5%。

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4、房地产开发景气指数

2016年,房地产开发景气指数为94.42,比上月上升0.41个点。

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1、区位、面积与人口

平顶山,别名鹰城。位于河南省中南部,北临许昌,南接南阳,以中心市区建在“山顶平坦如削”的平顶山下而得名。全境东西长150公里,南北宽140公里,总面积8802平方公里。中心市区东西长40公里,南北宽17公里,面积421.5平方公里。国家重要的能源原材料工业基地、中国优秀旅游城市。平顶山辖新华区、卫东区、湛河区、石龙区、舞钢市、叶县、鲁山、宝丰、郏县4个区5个县(市)。
平顶山市处于“中原城市群”金三角区域的核心地带,随着“中原崛起”发展战略的不断深化,平顶山市将会成为河南中南部的领军城市。2003 年,平顶山市被河南省确定为中原城市群九个中心城市之一,被誉为中原之崛起城市。 中原城市群的发展必将使平顶山、漯河、许昌 三地市经济联动促进三地市经济合作性进一步加强,逐步向核心区域靠拢,城乡一体化的进程加快,必将给房地产行业带来前所未有的契机。

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2015年平顶山全市总人口约436.3万,常住人口约404.2万,城镇化率为51%。平顶山市辖4区、4县,代管1个县级市。

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各区域所占面积与人口比例如下:

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2、经济发展

2016年,平顶山市面对错综复杂的外部环境和经济下行压力持续加大的严峻形势,坚定落实中央和上级党委政府的决策部署,克难攻坚,较好完成了年度各项目标任务,保持了全面协调可持续的发展态势,实现了“十三五”良好开局。

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3、 平顶山城市空间结构

3.1 规划市域城镇体系空间结构为“一心、两卫、四极点”和“X型双轴发展”组成的点轴布局结构。

(1)“一心”:指平顶山市(中心城区)为中心,按照“发展西部新区,优化东区功能,完善老区环境”的发展思路,完善中心城市职能,着重增强城市的区域竞争力、辐射力、带动力。

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(2)“两卫”:叶县、宝丰县城为中心城区的卫星城,强化与中心城区的产业合作,并为中心城区的进一步发展提供空间。

(3)“四极点”:舞钢市、汝州市、郏县、鲁山县城为四个经济增长极,发展成特色突出的县(市)域经济和文化中心。

(4)“X型双轴”:沿焦枝、漯宝、平舞和洛界、许南等干线公路及洛平漯高速公路,以汝州市区、宝丰县城、平顶山中心城区、叶县县城、舞钢市区等城市为主要节点的城镇发展主轴线;沿311国道西段及郑尧高速公路,以鲁山县城、宝丰县城、郏县县城等城市为主要节点的城镇发展次轴线。

3.2 极化中心城区,壮大县城,重点扶持中心镇。市域城镇空间布局模式以点—轴状模式为主,中心城区逐渐由点—轴状开发向网络状开发模式转化。

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(1)中部经济区:以平顶山中心城区为中心,以能源化工、装备制造产业为基础,强力推进工业化进程。

(2)西北经济区:以汝州市为中心,建设为公路枢纽、外向型加工贸易和三高农业基地。

(3)西部经济区:以鲁山县为中心,建设为林业资源开发、市域生态系统建设区和旅游中心。

(4)南部经济区:以舞钢市为中心,建设为钢铁开采加工工业基地和旅游度假区。

3.3 平顶山城市发展战略

(1)优化土地利用结构,新区建设与旧区改造并举。通过西部新区建设,增强城市经济发展动力,同时为旧城改造拓展空间,提升城市整体建设水平。

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(2)完善城市交通设施及各项基础设施建设,以节能、节水、节地、节材、资源综合利用为核心,建设高效率的节约型城市。

(3)加强生态环境建设,坚持“治理与保护并重,保护优先”的方针,加大城市污染防治,建设生态城市,整治城市环境面貌。

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4、平顶山市2016年土地市场交易行情

2016年平顶山土地市场交易活跃,城市化进程速度加快,新城区市场土地供应将成主流,综合体类、尤其是商务和商业类产品竞争将日趋激烈。据平顶山政府网站显示,纵观2016年的一系列房地产数据,还有一些业内人士预测,2017年鹰城的房地产投资和土地市场将热起来。由于2016年整个市场去库存压力极大,众多的房地产开发企业都不热衷于拿地。2016年,全市房地产土地购置面积28.81万平方米,同比减少15.20%;土地成交价款8.29亿元,同比增长12.40%;土地交易契税0.08亿元,同比减少46.38%。但是,随着去库存压力的大幅下降,相信加大房地产投资和寻找新的土地开发将成为2017年的一大方向。

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据平顶山楼市网统计,2016年度平顶山市区国有建设用地使用权挂牌出让13批次,共计44宗土地,共计112万平方米(合1680亩);最终成交土地39宗,成交面积104.8万平方米(合1572亩),成交金额24.58亿元人民币,土地成交均价为156.35万元/亩;成交均价最高的是河南鹰城集团有限公司获得的一宗位于卫东区建设路与康复路交叉口西北角的商业用地地块和位于卫东区康复路东侧的一宗住宅即商业用地地块,成交价分别为626.3万元/亩和612.4万元/亩,其次是碧桂园集团所属的平顶山碧海置业有限公司获得的建设路中段一宗住宅及商业用地地块,成交价为454万元/亩。2016年度在土地方面投入最高的是碧桂园集团所属的平顶山碧海置业有限公司,土地投入金额4.84亿元人民币,其次是河南鹰城集团有限公司,土地投入共计4.56亿元人民币;大连万达商业地产股份有限公司以196万元/亩获取了建设路中段路南一宗面积为46157.64平米的商业用地,土地出让金共计1.36亿元人民币。

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5、平顶山市2016年房地产市场运行情况分析

(1)平顶山市房地产批准预售情况:2016年1至12月份,全市共有43个楼盘取得了169个商品房预售许可证,预售总面积达到 308.6万平米,共计27722套房子。与2015年相比,我市取得预售证的楼栋数量及面积都有大幅提升。2015年,我市共发放131个商品房预售证,预售套数为18590套。2016年的预售套数比2015年多了9132套,预售面积多了104.4万平方米。目前仍有近80个项目未获得商品房预售许可证,甚至有些项目“五证”没有一个。

(2)平顶山市房地产开发投资同比增长较快:2016年,全市房地产开发投资完成138.16亿元,同比增长38.55%。其中:住宅开发投资完成100.08亿元,同比增长31.64%,投资金额占整个房地产开发投资总额的72.44%;商业营业用房及办公楼开发投资完成21.34亿元,同比增长35.60%,占投资总额的15.45%;其他投资完成16.47亿元,同比增长110.2%,占投资总额的12.12%。

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(3)全市商品房上市量增长明显:016年全市商品房上市38065套、417.83万平方米,同比分别增长21.50%和14.24%。其中:市区商品房上市26877套、300.76万平方米,同比分别增长38.97%和42.63%。

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(4)全市商品房销售量大幅增长:2016年全市商品房共销售34929套、402.10万平方米,同比分别增长60.03%和63.59%。其中:市区销售22387套、248.42万平方米,同比分别增长68.98%和76.94%;县域销售12542套、153.68万平方米,同比分别增长46.21%和45.81%。

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(5)全市商品房竣工面积大幅增长:2016年,全市商品房竣工面积130.16万平方米,同比增长4.70%。更为重要的是,市区商品住房库存量下降明显。受每平方米补贴200元购房补贴政策刺激,截至去年12月底,市区商品住房库存量为98.34万平方米,按照去年的平均销售速度计算,去化周期达到8.70个月。

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(6)全市二手房成交量较去年同期有所增长,尤其是县域成交量涨幅明显:2016年,全市二手房成交6428套、66.87万平方米,同比分别增长29.15%和37.20%。其中:市区成交5177套、49.20万平方米,同比分别增长22.68%和25.13%;县域成交1251套、17.67万平方米,同比分别增长65.26%和87.58%。这说明,房地产的刚需市场尤其是县域市场仍然很大,无论是购买首套房还是改善住房,如此大幅的增长数据必将刺激房地产投资的进一步加大。但是,业内人士分析,随着购房者的日趋专业和理性,品质开发将成为市场主流,品牌开发商将更有发展空间,无未来的市场竞争是服务、品质、物业管理、性价比的竞争,要有真正的实力和专业水平才能赢得市场。

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根据国家统计局公布的2016年12月份全国70个大中城市新建商品住宅价格指数显示,2016年12月我市新建商品住宅价格指数为100.5点,同比上升3.7%,环比上升0.5%。2016年12月70个大中城市二手住宅价格指数为99.8,同比上升0.7%,环比下降0.2%。

6、平顶山住宅市场分析

随着各楼盘竞争加剧,不少项目在工程进度、景观示范区展示及社区成熟度等方面均有明显提升,购房者的信任度也随之上升,今后,鹰城房地产市场中的“马太效应”必将越来越明显。这对保障购房者切身利益、提高平顶山房地产开发水平和品质,也将起到更加积极的作用。

2016年,全国楼市政策环境呈现新变化——因城施策去库存,分化进一步显现。热点城市政策调控效果逐渐显现,包括平顶山在内的三、四线城市并未受到过多影响,预计2017年平顶山市房地产市场仍将保持相对活跃的环境。

业内的普遍观点是,目前平顶山房地产市场仍以刚需位支撑,多为首次置业或婚房置业,随着“二孩政策”的全面放开,会有相当一部分家庭的改善型置业需求将被释放,这将是房地产开发企业的产品设计和销售方向的一个机遇。鹰城房地产在经历低位运行及近来多重利好政策影响下,今年上半年或持续回暖。而今年计划开工的城市快速通道和轨道交通铁等项目,也将进一步助推楼市升温。

7、平顶山住宅市场回顾

(1)去库存,是2016年鹰城楼市的最重要的“关键词”。为了加快消化平顶山市库存商品房,促进房地产市场健康良性发展,平顶山市在2016年出台了一系列扶持优惠政策,助推楼市。

(2)在执行新的契税政策之后,税收仍然呈现大幅增长态势,充分凸显购房补贴政策对房地产市场及财税收入的刺激作用

(3)不少房企在经历前几年楼市“寒冬”后,入市趋于谨慎,将重点放在产品促销上,纷纷推出应时应季的营销活动,以价换量。

(4)平顶山去年的购房补贴政策,要求必须“五证齐全”,这在相当大程度上对规范市场、引导市民理性购房起到了极大的作用。纵观市场上的热盘,几乎都是工程进度快、证件齐全的现房和准现房,他们的热销也加速了房地产市场的优胜劣汰。

8、平顶山新城区简述

(1)平顶山新城区的规划:总用地面积约15.6平方公里。其中工业用地面积约277.21公顷,占总建设用地的18.08%;居住用地面积415.81公顷,占总建设用地的27.13%;公共服务设施用地298.50公顷,占总建设用地的19.48%。规划到2015年,新城区产业集聚区建成区面积达到1149公顷,工业生产总值达到700亿元以上,就业人口7万人。2020年,新城区产业集聚区建成区面积达到1565公顷,工业生产总值达到900亿元以上,就业人口10万人。
规划分列新区启动区的东西两侧滨湖,从整体空间上看,白龟湖沿岸拥有最优质的生态景观。加之发达的交通,未来必是区域建设的前沿,新区形象展示的窗口。

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新区起步区用地功能主要为行政办公,教育科研,以及超大量的居住,然而如此巨量的居住办公,区域提供的配套服务设施却非常有限,加之新城区更承担着未来城市服务业发展重心的定位,公共服务设施的建设必将寄于两侧沿湖地块的开发。

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(2)从功能布局上看,东居住、北产业、南服务、中心行政,目前作为起步期的行政中心片区已经成熟:规划建设区正在南部综合服务业最为集中的区域。商务金融办公CBD、产业转型园区宝德未来城、中兴科技产业园等居住、教育,全方位优势配套,将会成为平顶山新的代名词。

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新城区拥有天然的自然环境优势,平西湖、国家级湿地公园、湖滨景观带等作为产业园发展的良好基础。交通网络四通八达,多条城市干线衔接新老城区;快速通道联动区域快速发展;高速,高铁助力城市快速发展,联通全国动脉。也加快平顶山产业转型产业园快速发展。

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(3)西片区功能定位:CBD+文化旅游+商贸居住+产业园区规划重点除CBD区域外,加强了泛CBD区域与产业聚集区域的有机联系。已经入住的宝德未来城、中兴科技产业园、东方金典、清华紫荆、互联网科技园等,助力平顶山的产业快速转型。而宝德未来城将会带动平顶山绿色建筑行业的快速发展。

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总体而言新城区环境优美,拥有天然的自然资源;交通网络发达,出行便捷。城市商业金融核心CBD,规划建设配套完善。产业聚集区助力平顶山产业转型。整体发展空间,潜力巨大。宝德未来城位于新城区产业园聚集去核心位置,而且作为平顶山首家绿色科技建筑产业园,势必带动平顶山绿色科技建筑行业的快速发展。更快速的助力平顶山产业转型,经济复苏,快速发展。

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2017年,因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化,热点城市面临量价回调,而三四线城市有望延续平稳走势。

1、行业发展:货币政策稳健中性,房地产市场发展外部动力减弱

2017年国内经济预期将继续“稳”字当头。2016年以来,供给侧改革初见成效,在去产能影响下,工业品价格上涨,企业整体利润同比增速由负转正且增幅逐月扩大。 2016年信贷结构的投向异常(对实体经济支持尚需加强)和流向异常(纷纷涌向一二线热点城市),也有望促使2017年信贷政策实现更均衡分配,即加大对实体经济的信贷支持力度,适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜,以降低一二线热点城市的居民杠杆比例。房地产政策方面,在强化房屋回归居住属性的同时,通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。

2、市场趋势:销售量价回调,新开工小幅下降,投资低速增长

◆ 需求:销售面积将下滑,二线城市降幅更明显
◆ 供应:全国新开工小幅下降,投资增速趋缓
◆ 价格:政策趋紧需求下降,价格将有所回调

政策收紧、需求下降,价格面临回调。预计2017年,房地产价格存在一定的下跌压力,但全年跌幅有限。而稳健中性的货币环境下价格上涨动力不足。
从不同城市来看,2017年一二线热点城市将继续受到政策影响,各类需求受到抑制,价格面临调整,同时供应结构也将转向自住型供应为主,价格也存在结构性调整的可能性,而三四线城市库存压力仍存,价格上涨动力不足。综合来看,2017年全国商品房均价将出现小幅下跌,跌幅在1.9%~3.9%之间。
2017年我们对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段,但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支,“量价回调”成大概率事件,但具备产业和人口支撑的城市,将成为下一个发展的新风口,天津、武汉和郑州受益于城市群发展,城市潜力逐渐显现,量价进入平稳增长周期;西部节点型城市发展有望进入新阶段,房价尚属相对洼地,如重庆、成都、西安等城市。此外,位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市,房地产市场发展仍具备潜力。

(河南楼市网荣誉出品;以上信息综合中指研究院、河南省统计局、登封楼市网等,特表示感谢!并对提供数据的各开发企业表示感谢!)

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开发商:平顶山金建大光明房地产开发有限公司
销售均价:5400元/平方米
销售热线:0375-8863999
建设路与东环路交会处向南200米
开发商:平煤神马集团房地产开发有限公司
销售均价:4500元/平方米
销售热线:0375-3771111
平顶山市新城区龙翔大道与翠竹路交汇处
开发商:平顶山市新高房地产开发有限公司
销售均价:5000元/平方米
销售热线:0375-2333777
新华路与湛南路交会处东南角
开发商:平顶山市馨文元房地产开发有限公司
销售均价:5300元/平方米
销售热线:0375-2289999
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