一、2013年宏观经济情况及政策资讯

全国经济环境经济运行:经济增速下滑趋势明显,在结极调整、产能过剩压力下,经济进入低速运行阶段,通胀率依然位于合理范围。

2013平顶山房地产市场分析报告|平顶山楼市网

1. 1978—1999年的前四轮经济周期经济增长曲线发化明显,经济周期为4-9年,振幅较大,并伴随较剧烈的通货膨胀发化,自2000年进入第五轮经济周期至今,已达14年,该区间由于宏观经济政策的作用,经济增长曲线相对平稳,但周期自身的阶段性特点依然存在。2000年和2001年为经济复苏期,仍2002年开始到2007年长达六年的经济扩张,经济平均增长速度达到10.3%,物价平均增长速度仅为2.1%,真正实现了高增长低通胀。2013年GDP前三季度已实现7.7%,全年超过必将超7.5%,全年CPI上涨2.6%,在目前的经济阶段,相对于7.5%的经济增速,2.6%的通货膨胀相对温和。
2. 第五轮经济周期是改革开放以来不国际经济周期运行最为吻合的一轮周期,未来也将不世界经济周期同步化。仍创新周期来看,目前全球处于低谷调整阶段,中国也处于2008年以来经济下行的低谷期,预计明年继续底部波动,经济增长可能略低于今年。

货币政策预计明年将仍积枀的财政政策和趋紧的稳健货币政策转向为稳健的财政政策和趋于中性的稳健货币政策,利于挤出房地产市场泡沫,促进房地产行业整合,长期利好房地产健庩发展。

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1. 近三年货币供应量紧缩,稳健的货币政策使未来通货膨胀率上涨有限:到今年10月,M2和M1的增长率已略低于过去十多年的平均值。这表明,单就紧缩货币供应量而言,还是收到了明显的成效。由于货币供应量增长率仍处于较低水平,通胀率在未来数月内不会大幅上升。
2. M1增速有加快趋势,将缩小不M2的差距,内需将带动经济缓慢回升:M1的增速有逐步加快的趋势,未来的一到两年可能形成新的剪刀差。
3. 预计明年将采取稳健的财政政策和趋于中性的稳健货币政策:李光强总理还明确表态,既不扩大财政赤字,也不放松戒收紧银根,而是创新宏观调控方式,综合施策,重点是通过盘活存量、用好增量。

全国房地产投资受楼市回暖影响,房地产投资信心回升;住宅开发占比依然较大,但商业投资占比增加。

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1. 连续两年下滑后,投资增速企稳回升:房地产调控政策持续实施的影响,自2011年已经连续两年增速下滑,随着宏观预调、微调及稳健货币政策的影响,投资增速于今年企稳回升。
2. 全国商品住宅投资占比多年来均在70%上下,浮动不大,开发积极逐步优化。

宏观经济总结及预测
1. 历史表明,每一届新的领导集体都会引导中国经济的一个增长周期,十八届三中全会召开之后,2014年很可能是新一轮周期的起点,但还取决于两方面的条件,一是需要视国内金融体系问题能否顺利解决,各项改革措施能否顺利推进;事是要看欧美等其他经济体能否延续目前复苏的趋势。
2. 由于经济增长的动力还是不足,仍面临产能过剩的制约,而改革启动还需要一定的时间,才能塑造经济增长的动力,我们预计明年经济增长不会很强劲,总体上应该和今年趋近,甚至比今年略低,经济增速达不到8%。
3. 在大改革的冲击下,政府职能的转发和投融资体制的改革将对政府类投资产生强烈的下行压力,民间投资空间的释放以及土地市场的改革虽然有利于相应投资板块的提升,但改革的复杂性和渐进性决定了民间投资和房地产投资在2014年难以有较大幅度的提升。
4. 持续释放改革红利,为企业特别是民间资本营造公平竞争的环境,发挥市场潜力等。我们激发经济发展的内生动力,通过着力调整积极改善供给、扩大内需。”
5. 预计我国将于2014年底至2015年初推出新的国民经济核算体系,在五个方面进行重点修订:一是研究不开发支出将计入GDP;事是核算实际最终消费;三是改进城镇居民自有住房服务价值核算方法;四是将土地承包经营权流转收入计入财产收入;五是将雇员股票期权计入劳动者报酬。新的核算体系中,GDP总量可能有所增加,但不会大幅增长。
6. 2014年中国经济增速将以稳为主,重在加快改革、积极调整和转型升级,宏观调控的政策取向仍将是稳增长、调积极和促改革,改革和积极调整力度都将加大,增长质量将明显提高。
7. 在实施“双稳健”财政、货币政策的同时,坚持稳中求进、以稳促进的思路,努力释放改革红利,激发市场活力和社会创造力,切实降低企业运营成本,促进经济运行向新常态平稳过渡。

二、平顶山城市建设与城市规划

2013平顶山房地产市场分析报告|平顶山楼市网1、平顶山概况
平顶山于1957年建市,1964年改为特区,1968年设市。管辖宝丰、郏县、鲁山、叶县四县,代管县级舞钢市。辖新华、卫东、湛河、石龙、高新技术开发五个区(新城区正在申报),面积7882平方千米。总人口约502万(2011年),市区人口102万,市区土地面积为453平方公里(2006年),市区建成面积80平方公里,以汉族为主。2003 年,平顶山市被河南省确定为中原城市群九个中心城市之一。
平顶山产业优势突出,矿产资源丰富,拥有能源化工、装备制造、特种钢材、新型建材、农产品加工和现代服务业等六大支柱产业。平顶山拥有华东和中南地区最大的煤田,素有“中原煤仓”之称;盐储量2300亿吨,是我国第二大井盐产地;铁矿石储量6.6亿吨,是全国十大铁矿之一。 中国平煤神马集团是河南省第二家营业额超千亿的企业,旗下平煤股份公司是国家大型煤炭生产基地,神马股份公司是世界三大帘子布公司;平高集团是全国三大高压开关制造企业之一,舞钢公司、姚电公司、中盐皓龙公司、宝酒集团企业在全国都有较高知名度。

2、平顶山城市规划
平顶山市处于“中原城市群”金三角区域的核心地带,随着“中原崛起”发展战略的不断深化,平顶山市将会成为河南中南部的领军城市。2003 年,平顶山市被河南省确定为中原城市群九个中心城市之一,被誉为中原之崛起城市。 中原城市群的发展必将使平顶山、漯河、许昌 三地市经济联动促进三地市经济合作性进一步加强,逐步向核心区域靠拢,城乡一体化的进程加快,必将给房地产行业带来前所未有的契机。 2013平顶山房地产市场分析报告|平顶山楼市网
平顶山市提出的发展方向为:“优化东区功能,改善老区环境,发展西部新区”。
各行政分区的特点表现为:新华区是商业和老行政中心;湛河区是老居住区;新城区为新行政区;卫东区为老工业区,目前以老居住区为主,工业多向东、向东南迁移。

1、 新华区
老商业中心和行政、教育中心,目前仍是商业主要集中地带,人口居住密度大,人员流动性强。区内交通方便,高楼林立,居民消费水平高。区域北部是塌陷区,不能进行地产开发,所以城市向西发展与新区进行连接
2、 湛河区
老居住区,商业配套相对贫乏,交通比较方便,但区域环境老化,居住的多是本地居民和中等收入水平的家庭,区域内现多进行城中村改造,改造主要集中在西部和南部,目前西部比南部发展要迅速一些,人口密度较大。
3、 新城区
城市发展方向,目前人口较少,生活配套少。但交通方便,行政单位部分已入驻,南面临着白龟山水库,风景优美,空气环境好。目前的居民主要以行政机关家属院和看中新发展趋势或居住环境的富裕人士,居民收入水平在各区中最高。
4、 卫东区
老工业区,居民主要以区内老企业的职工和老行政事业单位的职工及家属为主,因为是老居住区,所以生活配套相对丰富;目前工厂多向东以及向东南迁移。 整体上看,平顶山市城市规划向西发展,新城区和老城区中的新华区是最具发展潜力的区域。新城区建设虽然在政府大力推动下快速发展,但新建项目大部分为住宅项目,城市功能和配套不足,现有的入住居民较少。 老城区则加紧城市改造,包括本项目在内的一大批新建项目将替代老建筑和棚户区,规划有较多综合性商业项目(包括写字楼、商场、步行街等),城市的商务、零售、餐饮、休闲、娱乐、教育等功能主要还集中在老城区。未来几年内,新城区还不能形成完整的城市格局,难以取代老城区的商业中心地位。

三、平顶山宏观市场环境分析

1、GDP 增速与房地产发展的关系
2005-2013年间,平顶山市GDP增速持续保持较高水平,期间GDP年复合增长率达18.17%,根据GDP增速与房地产市场发展阶段的关系,平顶山市房地产市场正处于高速发展阶段。

2、人均 GDP 水平与房地产发展阶段的关系
2012年,平顶山市地区 GDP 总值为 1502 亿元,按照当年末全市总人口约520万计算,人均GDP达到29231元,按当前汇率)约合4600美元。这一水平已达到4000-8000美元的平稳发展阶段的早期水平,但考虑到近两年人民币对美元大幅升值因素,结合本地房地产市场实际状况,当前平顶山市房地产市场仍处于快速发展阶段。
这一阶段,房地产发展的区域差异明显,地段价值逐步得以凸显,市场受政策因素影响巨大;大量不规范操作存在,但市场整体逐步走向规范;开发投资量增长迅速,大量新的竞争者介入;刚需购房群体和改善型、投资型购房群体均大量存在;市场价格水平增长迅速。

3、城市化率与房地产发展阶段
1、截至 2010 年底,平顶山全市城镇化率达到 43.4%,同比提高 1.6 个百分点。而根据平顶山市发展规划纲要,2011-2015 年的“十二五”期间,平顶山城镇化率要提高 9 个百分点以上,2015 年城镇化率将达到 52.5%。 2、根据国际普遍水平,城市化率在 50-90%这一阶段,是城市化的高速发展期。这意味着根据目前城市化水平和发展趁势,在未来的 3-5 年内,平顶山市将迎来城市化的高速发展期,房地产市场发展的动力强劲。 3、截至 2010 年末,平顶山市人口规模达到 520.1 万人。其中城镇人口 223 万人,城镇化率达到 43.4%。若 2015 年城市化率达到 52.5%的目标,则意味着在 2011-2015 年期间年均提高 1.8 个百分点,即年均有 9.36 万新增城市人口。按照人均住宅面积 28 平方米计算,意味着全市(含各县)每年将有 262 万平方米的新增市场需求。
综合以上3项目主要指标,平顶山市目前经济持续快速增长、收入和消费水平快速提升、城市化进程加快,正处于房地产市场快速发展的黄金时期,外部经济、人口环境十分有利于房地产市场的发展。

四、2013年平顶山土地交易行情

1、全国土地市场行情
2013年土地市场整体成交火热,全国53个重点城市经营性用地前11月成交建面高达65888万平方米,比去年同期增长了21%。土地成交建面超过2000万方的城市从去年同期的9个增加至12个,成交建面超过1000万方的城市从去年同期的20个增加至26个。去年下半年起,土地市场逐步回暖,至今年以来,成交热度得以持续。同时,土地流标情况亦大幅减少,整体流标率从去年同期的17%下降至今年的3%,并且自3月以来一直维持低位。 2013平顶山房地产市场分析报告|平顶山楼市网
具体从各线城市成交情况来看,由于今年房企普遍调整了投资策略,加大了对一线城市的投入力度,从而促成了一线城市成交量出现83%的增长幅度。二线及三四线城市成交规模整体为增长态势,但同比涨幅较低,分别提升了13%及34%,并且城市间存在分化。
土地市场的火热使今年以来各城市的土地出让金较去年同期出现明显增长,重点城市前11月土地出让金总计16029亿元,同比大幅提升67%,主要是地价较高昂的一线城市及部分二线城市土地成交量飙升,进而带动土地出让金快速上行。前11月土地成交金额过500亿的城市达到10个,其中上海、北京、杭州三地的土地出让金均超过1000亿元,而去年同期成交金额达到500亿的城市仅4个,其中排名第一的上海成交金额也只是664亿元,今年的出让金同比大幅增长169%。

2、2013年平顶山土地市场行情
平顶山楼市网不完全统计,2013年平顶山共有51宗土地招拍挂,面积为235.88万平方米,逾3538亩;在招拍挂公告中,起始价在100万/亩以下的有8宗,100-200万/亩有32宗,200-300万/亩有7宗,300-400万/亩有1宗,400-500万/亩有1宗,500万/亩以上的有1宗。由此可见,平顶山土地转让价基本上在100-200万/亩区间。

其中招拍挂起始价较高的两宗土地信息为:
宗地一:位于开源路与大众路交叉口东南角,东至中国人民银行平顶山市中心支行,西至开源路,南至平顶山明晟服饰有限责任公司,北至大众路,面积11817.62平方米.
规划用地性质为住宅、商业用地,规划控制指标:容积率不大于9.5,建筑密度不大于57%,建筑高度不大于100米,计入容积率建筑面积中,商业建筑面积所占比重不超过地上总建筑面积的32%。竞买保证金为8700万元,起始价为551万元/亩,增价幅度2万元/亩。
宗地二:地块位于中兴路28号,东至平顶山市商业发展服务中心,西至中兴路,南至平顶山市住房和城乡建设局,北至平顶山市住房和城乡建设局,出让面积为总面积3786.8平方米中分摊的土地面积2650.64平方米,出让用途为商服用地。出让年限40年。地块控制指标:容积率为5.87, 建筑密度为60.88%。竞买保证金为1600万元,起始价为470万元/亩,增价幅度2万元/亩。

招拍挂起始价最低的两宗土地信息为:
宗地一:位于建设路东段南侧,东至规划道路,西至平顶山日报社,南至规划道路,北至建设路,面积32249平方米;出让用途为工业用地,出让年限50年。土地使用条件:建筑系数高于30℅,容积率不小于0.8,绿地率不大于20.0%,建筑高度不大于36米,行政办公及生活服务设施用地面积不超过项目总用地面积的5.0%。产业准入条件、环境保护要求符合发改、环保等部门有关要求。竞买保证金为1260万元,起始价为29万元/亩,增价幅度1万元/亩。
宗地二:位于建设路东段南侧,东至规划道路,西至科技路、已征国有土地,南至湛南路,北至科技街,面积54739.08平方米;出让用途为工业用地,出让年限50年。土地使用条件:建筑系数不小于30%,容积率不小于0.8,绿地率不大于20.0%,建筑高度不大于36米,行政办公及生活服务设施用地面积不超过项目总用地面积的5.0%。产业准入条件、环境保护要求符合发改、环保等部门有关要求。竞买保证金为2142万元,起始价为29万元/亩,增价幅度1万元/亩。

五、2013年平顶山房地产市场行情

2013年河南省房地产开发投资和商品房销售面积增速均高于全国平均水平,但低于中部六省平均水平。对于三线城市平顶山而言,2013年从商品房销售面积看,前11个月增速最高的是平顶山市,达到了67.9%,全省商品房销售面积增长为24.5%,最低的漯河市下降了2.7%。
2013年,平顶山市房地产开发投资继续保持增长势头;开发资金来源结构基本稳定;商品房开工面积与同期基本持平,竣工面积大幅增长;保障性住房建设稳步推进;土地购置面积有所增长;商品房市场上市量、销售量有所增长,但库存量继续攀升;市区新建住房市场销售以中小套型为主,住宅价格指数有所上涨;市区新建商品住房市场受外地人购房影响较小;二手房成交量大幅增加;房地产交易环节税收同比快速增长。表现在以下几个方面:
1.平顶山市房地产开发投资继续保持增长势头。
据初步统计,2013年1~11月份,平顶山全市房地产开发投资完成105.75亿元,同比增长14.2%,占全社会固定资产投资的9.9%。其中:市区投资完成74.21亿元,同比增长17.9%;县域投资完成31.54亿元,同比增长6.5%。住宅开发投资完成79.27亿元,同比增长11.5%,投资金额占整个房地产开发投资总额的75.0%;商业营业用房及办公楼开发投资完成10.24亿元,同比增长10.8%,仅占投资总额的9.7%;其他开发投资完成16.24亿元,同比增长32.4%,投资金额占整个房地产开发投资总额的15.3%。房地产开发投资仍以住宅开发为主,商业地产和写字楼开发投资所占比例较小。

2.平顶山市开发资金来源结构基本稳定。
据初步统计,2013年1~11月份,全市房地产开发企业资金到位117.0亿元,同比增长31.1%。从房地产开发资金来源构成来看,国内贷款12.22亿元,同比增长22.3%,其中银行贷款9.44亿元,同比增长61.3%;企业自筹资金67.77亿元,同比增长31.8%,其中自有资金22.41亿元,同比增长76.2%;其他来源资金36.51亿元,同比增长31.0%,其中个人按揭贷款12.17亿元,同比增长99.5%,定金及预收款19.19亿元,同比增长10.5%;利用外资0.5亿元。我市房地产业资金来源总体上仍以企业自筹和其他资金来源等社会资金为主,银行贷款量虽然所占比重仍然较低,但同比有大幅上升,自筹资金和国内贷款同比高位运行显示出企业相对较强的投资意愿。
3.平顶山市商品房开工面积与同期基本持平,竣工面积大幅增长。据初步统计,2013年1~11月份,全市商品房开工面积478.40万平方米,同比增长2.7%。竣工面积174.30万平方米,同比增长215.2%。
4.平顶山市保障性住房建设稳步推进。2013年1~11月份,全市保障性住房完成投资31.6亿元,新开工123.9万平方米。截止11月底,市区续建经济适用住房项目1833套完成摇号分配,累计完成合同备案1119套。
5.平顶山市土地购置面积有所增长。据初步统计,2013年1~11月份,全市房地产土地购置面积82.35万平方米,同比增长8.4%;土地成交价款11.21亿元,同比增长18.4%;土地交易契税0.21亿元,同比减少9.7%。
6. 平顶山市商品房市场上市量、销售量有所增长,库存量继续攀升。
2013年1~11月份,全市商品房上市25286套、265.80万平方米,同比分别增加14.2%和2.5%。其中:市区商品房上市14326套、139.73万平方米,同比分别增加48.3%和33.2%;县域商品房上市10960套、126.07万平方米,同比分别减少12.2%和18.3%。全市商品房销售15918套、173.46万平方米、60.23亿元,同比分别增长17.6%、18.6%和29.6%。其中:市区销售9679套、95.91万平方米、37.75亿元,同比分别增长14.8%、12.4%和24.2%;县域销售6239套、77.55万平方米、22.48亿元,同比分别增长22.2%、27.2%和39.9%。截止到11月底,我市新建住房累计可售面积187.36万平方米、17310套,环比分别增长6.7%和8.5%。2013平顶山房地产市场分析报告|平顶山楼市网
2013平顶山房地产市场分析报告|平顶山楼市网7. 平顶山市区新建住房市场销售以中小套型为主。
2013年1~11月份,从市区商品住房销售构成来看,以120平方米以下的中小户型为主体,占住房总销量的75.4%;购房人群以25~45岁之间的青壮年人群为主,购买量达总量的69.5%;居住视野开阔、上下方便的高层住房销量较多,占总量的88.4%。贷款购房5613套,占住房总销量的60.0%,其中:商业贷款2804套,公积金贷款2809套。
8. 平顶山市住宅价格指数有所上涨。
国家统计局公布的11月份全国70个大中城市新建商品住宅价格指数显示,本月我市商品住宅价格指数为114.1点,同比上涨9.3%,二手住宅价格指数为110.2点,同比上涨4.4%。
2013平顶山房地产市场分析报告|平顶山楼市网 9. 平顶山市区新建商品住房市场受外地人购房影响较小。
从市区新建商品住房购买对象分布来看,本市居民购买8345套、82.76万平方米,购买套数占总量的88.9%,居主体地位。外地人购买1042套、10.37万平方米,购买套数仅占总量的11.1%。
10. 平顶山市二手房成交量大幅增加。
2013年1~11月份,全市二手房成交6975套、67.64万平方米,同比增长98.7%和87.8%。其中:市区成交5105套、44.22万平方米,同比增长89.4%和87.7%;县域成交1870套、23.42万平方米,同比增长129.4%和88.0%。
11. 房地产交易环节税收同比快速增长。随着房地产市场交易量的增加,2013年1~11月份,房地产交易环节征税完成16143.15万元。其中:契税完成12794.21万元,同比增长38.4%;个人所得税完成998.71万元,同比增长54.9%;营业税完成1876.92万元,同比增长92.8%;土地增值税完成473.31万元,同比增长36.0%。
目前平顶山市实际的住宅均价水平约在4000元/平米。其中新城区的整体均价水平最高,在4500-5500元/平米的范围,其中个别高端楼盘均价超过8000元/平米;新华区楼盘价格水平在 4000-5500元/平米不等;其他区域整体价格水平相对较低,在3500-4500元/平米。
市场成交的主力户型主要有 110-140 平米的三房、80-100 平米的两房;144 平米以上户型成交比例约 10%,60 平米以下户型成交比例不足 10%。随着单价水平的上涨,更多项目出于控制总价的考虑,相对压低了套型建筑面积,但通过赠送面积,2+1 房、3+1 房产品增多,提高了产品附加值。

六、2013年平顶山市场整体格局分析

目前平顶山房地产开发板块主要划分为新城区板块(新城区),建中板块(新华区),南部板块(湛河区),北部板块(矿工路以北卫东区域),东部板块(卫东区)。
新城区板块:此板块是政府着力规划的区域,多为新开发楼盘,社区绿化面积较大,住房品质较高,有良好的人居氛围,但由于开发规划刚刚起步,此区域的生活配套和商业配套仍未完善。代表楼盘有建业桂园、华诚蓝湾新城、常绿大阅城、大唐一品澜山、金玉花园、金世纪和谐家园等,楼盘价格也相对较高,单位均价为 4500 元/㎡—5500 元/㎡区间,个别楼盘如长安道壹号、金玉花园均价已达 6000 元/平米以上。
建中板块:是指以建设路中段和中兴路为中心辐射的大部分老城区区域,目前此区域又以鹰城广场为核心的凌云路附近最为活跃,代表楼盘为金石九天城、天河盛世、御景龙庭、鹰黄花园等,区域均价保持在 5000—7000 元/㎡区间,目前即将入市的大盘如:名门地产开发的新华园·怡购城项目、河南朝阳置业开发的西高皇改造项目、银基地产开发的化肥厂改造项目以及王庄改造项目等,在售商业以国家重点培植项目(中国·平顶山)义乌国际商贸城、百合金山商业金街项目为主导。
建西板块:指建设路西段区域,该区域属于城市“西进东扩”的要道,目前正属普遍开发的准备期,代表楼盘为:龙凤盛世、亿嘉西城国际、春华国际茗都。单位均价为 3500 元/㎡—4500 元/㎡区间
南部板块(湛河区):主要是市区南部沿神马大道周边区域,此区域也是老城区南扩的部分,是市政府重点打造的湛南新城项目区域,周边配套正在完善,开发潜力较大。代表楼盘有千田·新开元、大乘·领仕馆、豫森时代新城、永基九里、华廷金兰王朝、常绿林溪谷等,楼盘均价在 3500—4500 元/㎡区间,姚电大道东段恒大地产集团开发的恒大名都项目即将入市。
北部板块:在矿工路、平安大道上的区域,主要以平煤集团为核心东西延伸,多为棚户区改造工程,由于矿区的原因,房地产开发空间有限,新盘较少,代表楼盘有华诚荣邦花园、盛世御景、豫基城、华灿光明城市等,楼盘均价在 4000-5500 元/㎡区间
东部板块(卫东区):平顶山东环路以东范围,也是市政规划的高新技术企业和城东大型批发建材市场区域,主要代表楼盘有莱茵水岸、杨东国际、丰麟花园等项目。楼盘均价为 3500-4000 元/㎡区间

七、目前房地产市场发展现状

1、市场供求、价格状况及其特点
平顶山市作为三线城市,房地产市场发展处于起步阶段,整体市场规模较小、整体价格水平低,外地购房者在整体市场中所占的比例一直低于 10%,不在限购城市之列(限贷不限购),自 2010 年以来的本轮调控政策对当地市场的影响相对较小。
据《平顶山市住房建设规划(2006-2010)意见书》显示:未来平顶山会在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下,坚持新增供应与存量挖潜相结合,积极促进闲置土地盘活;坚持区域住房发展合理布局,进一步促进房地产市场发展重心向老城区外转移;重点保证中低价位、中小套型普通商品房和政府保障性住房用地供应,满足市民日益增长的住房需求。
本地市场供求、价格状况及其特点表现为
1)购房客群
90%以上来自平顶山市本地和各郊县,外地人购房比例低。本地经济发展市场势头强劲,住宅消费热情极大,刚需和改善型客群需求强劲,投资群体规模大、实力强。城镇化进程加快,矿区棚户改造、旧城拆迁和城中村改造力度加大,也增加房地产刚性需求。
2)各区域商品房市场的特点表现为:政府主导新城区的开发,南部片区发展湛南新城、南部环线外向扩,中心城区主导旧城和城中村改造,东部工业区、北区矿区发展相对受限。由于城市规划和区域潜力的区别,房价水平呈现西高东低、南高北低,新城区高、老城区的相互关系。其中新城区整体房价最高;其次为中心城区,即新华区的核心地段,但该区域近两年鲜有住宅项目供应,区域市场供不应求。
3)受全国整体市场调控的影响较小,市场价格水平持续上涨,近几年房价涨幅明显加快;如目前已经达到 5000 元/平米以上的项目如金石九天城、建业·桂园、常绿大阅城、天河盛世、佳田新天地、檀宫等楼盘,在项目销售初期时的价格大部分在 4000 元/平米以下。随着价格水平的上涨、区域竞争的加剧,更多的项目开始注重强化建筑和景观设计、完善配套设施、优化客户购房体验、增加产品附加值等。
4)商业用房、写字楼市场发展水平较低。商业用房市场整体供求量小,住宅底商以一层为主、且整体档次较低,市场平均售价偏低;写字楼集中在中兴路沿线,整体档次偏低,预计明年建设路以南、中兴路以西将会有多个大型商业项目入市。
5) 一些规模较大的大盘及一、二线城市新的地产思路将会带动区域房地产市场的正规化和品质化,使房地产市场的运营操作逐渐趋于成熟。
6) 随着大型棚户区改造、旧城改造和城中村改造项目的成片开发,市场的构成主体逐渐由中小楼盘向大盘发展。由早期的一栋或几栋楼、总建面不超过 10 万平米的中小楼盘为主,向百合金山、千田新开元、华廷金兰王朝、永基九里、亿嘉西城国际、明珠世纪城等占地数百亩乃至上千亩,总建 50 万平米乃至百万平米的大盘过渡。与此同时,市场份额也逐渐向大型品牌房企集中,如常绿、华诚、建业等大型品牌房企的市场份额趋于扩大。
7)目前市场仍呈现高层和多层产品并存的局面,但随着土地的日益稀缺,大量城中村、旧城改造项目成本的上升,市场整体容积率水平提高,高层产品已日渐成为市场主流,市场对近几年新出现的高层产品无明显抗性。

2、市场存在问题
本地市场由于政策法规和监管落实的问题,房地产交易市场存在较多的问题,突出表现在:
1)违法违规、超规划建设情况较为严重。开发企业往往是一边办理相关手续,一边进行开发建设,甚至部分开发企业为追求利润最大化,恶意进行超规划建设,“未批先建”、“少批多建”情况较为严重。截至 2013 年 12 月,平顶山市在售、在建或已建项目205 个,其中:“五证”齐全的 98 个,没有获得预售证的 107 个,占 52..2%。
2)非法预售现象较为普遍。出于融资以缓解资金压力等原因,大多数新开发项目销售都有“认购”或“认筹”的环节。这种非法预售在一定程度上拉升了房价,也引发较多不安定事件。
3)需求旺盛,消费者处于相对弱势。由于刚性需求和投资需求旺盛,消费者处于弱势地位,明知非法销售仍然争相购买,出现了排队订购、托人订购、未挖坑就销售和手续不全房子卖完等怪现象。消费者不仅缺乏配合执法意识,甚至为抵制市场执法集体上访。